7月9日，全球五大行之一的仲量聯(lián)行發(fā)布《深圳房地產(chǎn)市場2020年上半年回顧與展望》（以下簡稱《報告》），《報告》表示，租賃活動受疫情壓制的深圳甲級寫字樓市場，如今租賃需求正在逐漸釋放，問詢量和成交量均有回升，市場呈現(xiàn)回暖趨勢。
隨著國內(nèi)疫情得到有效控制 租賃市場活躍度逐漸回暖
今年上半年，深圳甲級辦公樓市場在新冠疫情的負面影響下持續(xù)承壓，租賃活動在短期內(nèi)出現(xiàn)明顯回落。根據(jù)此前南都記者報道，今年一季度，多機構(gòu)監(jiān)測發(fā)現(xiàn)深圳寫字樓市場吸納量銳減，來自第一太平的數(shù)據(jù)更是顯示，相比2019年第四季度，今年一季度吸納量減少了9成。隨之而來的還有空置率繼續(xù)走高、租金下跌情況。
時間進入第二季度，隨著深圳進入疫情恢復(fù)期，各行各業(yè)經(jīng)營活動也隨之恢復(fù)。仲量聯(lián)行深圳董事總經(jīng)理夏春毅表示，上半年深圳甲寫市場受疫情影響轉(zhuǎn)冷，全市租金承壓，但隨著國內(nèi)疫情得到有效控制，租賃市場活躍度逐漸回暖。
互聯(lián)網(wǎng)科技巨頭和來自新經(jīng)濟總部企業(yè) 整合需求成為市場亮點
支撐市場活躍的行業(yè)有哪些？夏春毅表示，二季度互聯(lián)網(wǎng)科技巨頭和來自新經(jīng)濟總部企業(yè)的整合需求成為市場亮點；此外，《報告》也指出，金融機構(gòu)對甲級辦公樓市場需求的需求仍較穩(wěn)健，疫情的爆發(fā)甚至加速了少大型金融機構(gòu)的升級換代，開始將其理財部門和金融科技部門設(shè)為獨立法人個體，因此擴張及新設(shè)立需求活躍，而隨著金融開放政策的進一步落實，外資金融機構(gòu)在深設(shè)立獨立法人企業(yè)的趨勢逐漸顯現(xiàn)，“因此，租賃市場活躍度逐步回暖”，《報告》分析認為。
據(jù)仲量聯(lián)行監(jiān)測，深圳甲級辦公樓二季度凈吸納量錄得與去年同期水平相當(dāng)，上半年共約18萬㎡。在空置率方面，由于部分在建項目受疫情影響推遲交付時間，因而供應(yīng)放緩，二季度空置率相對一季度基本不變，仍保持26%的水平。與此同時，租金跌幅也在二季度收窄。
空置率從快速上升進入到平穩(wěn)期 這是“站穩(wěn)腳跟的表現(xiàn)”
根據(jù)仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)李文杰的看法，目前26%的空置率水平標(biāo)準(zhǔn)過高，“一般健康的市場空置率維持在10%左右”，這樣方能保證市場買賣兩端活躍。不過，當(dāng)前深圳辦公樓市場實質(zhì)已進入“新常態(tài)”，高供應(yīng)、高空置率以及租金緩慢下跌，“這種新常態(tài)在未來相當(dāng)長一段時間內(nèi)都不會改變”，李文杰表示。
在這種新常態(tài)下，業(yè)主下調(diào)租金顯得較為流行，《報告》表示，全市在高空置壓力下，業(yè)主繼續(xù)下調(diào)租金以加速去化，其中以新供應(yīng)壓力最大的南山區(qū)跌幅最為顯著。數(shù)據(jù)顯示，上半年深圳只有四座甲級辦公樓竣工，為市場新增約32萬㎡供應(yīng)，其中三座位于南山。
不過好處在于，甲級辦公樓租金下行吸引了不少來自非甲級辦公樓租客的入駐，成本集約型升級成租賃市場主流，對于中小企業(yè)而言，擁有了更多升級和搬遷辦公環(huán)境的機會。
此外，李文杰表示，對比北京、上海、廣州其它市場來看，深圳市場的亮點是一直以來的正吸納量，表明企業(yè)仍在活躍進駐，“目前，空置率從快速上升進入到平穩(wěn)期，這是深圳寫字樓市場站穩(wěn)腳跟的表現(xiàn)”，李文杰指出。
大量新增供應(yīng)仍將進一步推高空置率
對于市場的未來走向，李文杰認為，雖然目前疫情為全球經(jīng)濟帶來較多不確定性，但鑒于中國對疫情防控的出色表現(xiàn)，預(yù)計國內(nèi)經(jīng)濟繼續(xù)加速修復(fù)，深圳辦公樓市場的租賃需求還將進一步轉(zhuǎn)好。這其中，科技巨頭仍將保持穩(wěn)健的擴張需求，業(yè)務(wù)受影響較小的企業(yè)也將抓住下調(diào)的機會升級辦公空間；此外，深圳各大傳統(tǒng)及基建項目的穩(wěn)步落地，也將支撐來自建筑工程企業(yè)的穩(wěn)定租賃需求，而隨著新基建項目的落實推進，預(yù)計在長期也將刺激來自相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)的辦公樓租賃需求，李文杰指出。
不過，隨著下半年寫字樓的扎堆竣工，總計約90萬㎡供應(yīng)的入市，大量新增供應(yīng)仍將進一步推高空置率，李文杰認為，租金仍會出現(xiàn)一定幅度的下跌。
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
