房訊網(wǎng)訊 2020年4月29日下午，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會首次以線上視頻形式，召開"疫情之后商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)蘇與振興"座談會暨會長交流會。聚焦疫情之下商業(yè)地產(chǎn)受到的影響和沖擊，聽取業(yè)內(nèi)專家對商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀的分析和解讀，并圍繞疫情之后的商業(yè)地產(chǎn)展開交流和討論，集合行業(yè)智慧與力量，助力商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)化解疫情帶來的不利影響，迎接并推動商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)蘇與振興。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長趙正挺、部分寫字樓分會副會長、常務(wù)理事以及五大行專家出席會議并發(fā)言，全聯(lián)房地產(chǎn)商會副秘書長兼寫字樓分會執(zhí)行會長劉凱主持會議。
中耀盛世董事總經(jīng)理馬耀揚參與副會長交流討論，從人口、企業(yè)、經(jīng)濟、供應(yīng)、政策以及疫情等多個方面綜合分析了北京寫字樓市場受到的影響。他表示，疫情結(jié)束之后一到兩個月會出現(xiàn)一個市場的窗口期，會有一部分的企業(yè)客戶選擇時機出手，也是業(yè)主以及運營方應(yīng)該著重抓住的窗口期；當(dāng)下來看，面對供大于求的市場，實現(xiàn)今年去化目標(biāo)，以價換量應(yīng)該是主要的應(yīng)對策略。
以下是中耀盛世董事總經(jīng)理馬耀揚發(fā)言實錄：
很長時間沒有見面了，很高興今天有機會跟大家一起交流一下，我主要是想分享一下當(dāng)下市場大環(huán)境下五個方面的因素對市場的影響。
商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的整個影響分為五個維度，我們今天主要講的是北京，包括人口、企業(yè)、經(jīng)濟、供應(yīng)、政策。
我們看到今天北京的現(xiàn)有人口情況是出現(xiàn)了負增長，按照我們最新的統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，北京減少了60萬的常住人口，到現(xiàn)在為止，北京常住人口方面已經(jīng)是連續(xù)三年負增長，這是當(dāng)前人口狀況。
第二個是企業(yè)數(shù)量，最新的北京市場監(jiān)督管理局的數(shù)據(jù)，企業(yè)也是在逐年下降，2019年我們的企業(yè)期末數(shù)164.01萬，減少了1.5萬家企業(yè)。其中外資企業(yè)的數(shù)量保持連續(xù)下降的態(tài)勢，到了2019年年末是3.22萬戶，同比下降了0.32%；個體工商戶2016年59.6萬戶，下降到2019年的44.12萬戶，下降了26%；2019年全年企業(yè)新增戶數(shù)，2016年19.9萬，下降到2019年的19.2萬。通過這幾個數(shù)據(jù)看，2016年到2019年，北京整個企業(yè)情況不是很好，包括外資企業(yè)的數(shù)量也是在持續(xù)減少，新增數(shù)量也是不斷的下降，因為商辦行業(yè)的市場主體以企業(yè)為主，企業(yè)數(shù)量的多少跟我們整體市場的活力有很大的關(guān)系，企業(yè)數(shù)量的下降必然也會對我們整個市場造成一定的影響。
第三個是經(jīng)濟增速放緩，這個大家都很清楚，我們看到北京市統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)，2018年一到二季度的6.8到三季度的6.7到四季度的6.6，到2019年的一季度6.4，二季度的6.3，最后全年北京市的經(jīng)濟增速是6.1。在北京進行產(chǎn)業(yè)疏解和結(jié)構(gòu)調(diào)整的過程中，我認為短期也會造成一定的經(jīng)濟縮水，這里面還不包括外部影響，類似中美貿(mào)易戰(zhàn)的影響。這種經(jīng)濟增速的放緩也對我們整個商辦行業(yè)的活力帶來一定的影響。
第四個就是供應(yīng)，剛才前面幾位都講過了，我們在2018、2019、2020年，三年內(nèi)供應(yīng)量是激增的，每年的供應(yīng)數(shù)量都超過了百萬平米，目前監(jiān)測會持續(xù)到2021年，這一年和下一年的商辦市場仍然還會面臨著高供應(yīng)量的局面。
前面也有專家提到疫情對新增供應(yīng)有一定的影響，我們對開發(fā)也做了一些溝通了解，因為本來春節(jié)假期期間就有一定的工程滯后，所以本次的疫情帶來的影響，整體來說還是有限的，預(yù)計今年整體的供應(yīng)量還是很高。這樣的供應(yīng)量必然會對我們現(xiàn)在的空置率、租金、售價、回款周期都會有影響，而且這個供應(yīng)的持續(xù)至少到2021年，意味著這一兩年的過程中仍然還會面對市場這么大的存量。
在北京現(xiàn)有的總體的市場中，過往更多關(guān)注的是核心商圈的甲級物業(yè)，但是在企業(yè)的租賃需求或者購房需求方面，可能涵蓋的不僅僅是核心商圈的寫字樓，還包括五環(huán)區(qū)域的寫字樓。剛才還提到了產(chǎn)業(yè)園，對于現(xiàn)有的寫字樓市場也會帶來一些分流，因為客戶在目前的降費提效方面，首先考慮的一定是房租的成本。
第五個維度是政策的持續(xù)調(diào)控。2017年3.26政策以后，對銷售端的物業(yè)影響巨大，原有的個人可以參與的投資市場一下子變成了企業(yè)級的市場，限面積、限主體。今年我們看到疫情期間，廣州的商辦政策做了一部分的調(diào)整，在購買主體和銷售面積上做了一定的松綁，但是這個政策“一日游”，當(dāng)天晚上就撤銷了。這就表明政府在對房地產(chǎn)行業(yè)整體政策的力度和決心上還是非常大的，如果我們持續(xù)在這樣的政策調(diào)控下，對整個商辦的活力肯定會受到一定的制約。
第六個因素，今年突發(fā)的新冠疫情，也會影響到二季度末，導(dǎo)致社會活動不能完全正常的進行，經(jīng)濟活力也是下降的過程。包括很多的客戶也受影響，一方面是企業(yè)現(xiàn)在還沒有完全正常運轉(zhuǎn)，另外客戶對于后期的預(yù)期不是很明了，導(dǎo)致客戶在是否擴租或者是否進行置業(yè)的考量中，大家還是帶有疑慮。去年四季度有部分準(zhǔn)備進行物業(yè)購買的客戶也在停滯的狀態(tài)，或者一部分企業(yè)的資金已經(jīng)被挪用到其他的地方了，暫時不能進行置業(yè)需求了。
這些因素都會對我們今年的市場環(huán)境帶來一定的影響，我們也可以看到，19年的四季度，原本在商辦行業(yè)應(yīng)該是一個小高潮，但是去年的四季度整體成交情況并不是很理想，一部分客戶需求的滯后再加上目前為止接近四個月疫情，我們相信疫情結(jié)束之后一到兩個月會出現(xiàn)一個市場的窗口期，會有一部分的企業(yè)客戶選擇時機出手，也是大家應(yīng)該著重抓住的窗口期，也是今年最重要的窗口期。
今年整個的應(yīng)對，當(dāng)下來看，以價換量是主要的應(yīng)對策略。因為我們面對供大于求的市場，而且面臨疊加的多層的不利因素，目前我們空置率提升，想實現(xiàn)今年一定的去化速度，以價換量是對市場最重要的工具。
在客戶方面，應(yīng)該從新興產(chǎn)業(yè)、核心產(chǎn)業(yè)、價值產(chǎn)業(yè)做一些精準(zhǔn)的開拓，包括互聯(lián)網(wǎng)，金融行業(yè)、專業(yè)服務(wù)機構(gòu)，這些可能會是大家共識的，會去爭奪一塊蛋糕和市場。產(chǎn)業(yè)園，數(shù)據(jù)中心等，也是在近期開始有比較大的需求，但是它對于電量和環(huán)評的要求比較高，這塊也是我們會去關(guān)注的。
整體來說，短期看金融，中期看供應(yīng)，長期看政策，大家可能聽的比較多了，現(xiàn)在我們的市場環(huán)境，短期看政策，中期看政策，長期也是要看政策的，因為政策的傾向性和扶持力度會刺激我們整個的行業(yè)活躍度，對我們渡過難關(guān)會起到非常重要的作用。
來源：房訊網(wǎng)
