三季度末召開的政治局會議分析研究了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)的基本面及有利條件并未改變，與此同時，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)一些新的情況和問題。會議對財政、貨幣、房地產(chǎn)、資本市場、保企業(yè)、惠民生等領(lǐng)域工作進(jìn)行了部署。其他部門近期也加強(qiáng)了與市場的溝通，回應(yīng)了市場的關(guān)切，陸續(xù)推出一系列增量政策組合拳，在保持宏觀政策的穩(wěn)定性和持續(xù)性的前提下，政策的力度顯著加大、節(jié)奏明顯提速，有利于市場形成穩(wěn)定預(yù)期，提振信心。
在中國努力實現(xiàn)今年“5%左右”的GDP增長目標(biāo)的同時，仲量聯(lián)行注意到最近的刺激政策和支持措施都在以更為平衡、有力、精準(zhǔn)、及時、協(xié)同的方式落地生效。如果市場預(yù)期的更大規(guī)模和力度的財政支出能夠得到部署落實，我們相信這將提振商業(yè)信心、市場情緒和經(jīng)濟(jì)活躍度，并有效推動經(jīng)濟(jì)增長的全面復(fù)蘇。政治局會議明確提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”的大方向，我們有理由相信，隨著經(jīng)濟(jì)逐步回歸長期潛在增長路徑，辦公樓、零售地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)的需求均有望提升。
除了市場情緒和基本面的積極改善，我們還觀察到全球主要經(jīng)濟(jì)體貨幣政策的轉(zhuǎn)變和降息周期的開啟，這將為包括中國房地產(chǎn)市場在內(nèi)的、所有以人民幣計價的資產(chǎn)帶來新的機(jī)遇。
辦公樓市場
第三季度，中國辦公樓市場仍處于調(diào)整期。季度內(nèi)錄得新增供應(yīng)約87.8萬平方米，主要集中在1.5及二線城市，供應(yīng)總量維持高位。全國主要城市凈吸納量錄得65.2萬平方米，環(huán)比小幅回撤；一線城市貢獻(xiàn)了約70%的凈吸納量，環(huán)比上升76.2%；1.5線及二線城市去化放緩，凈吸納量環(huán)比下降61.4%。
市場需求仍以成本為導(dǎo)向的搬遷為主。TMT、金融與專業(yè)服務(wù)業(yè)三大基石行業(yè)繼續(xù)主導(dǎo)市場需求。在北京市場中，頭部企業(yè)加碼人工智能賽道，貢獻(xiàn)大面積成交；深圳市場中，出海型智能制造、教培等行業(yè)企業(yè)擴(kuò)張需求成為亮點(diǎn)。部分城市如北京、武漢，能源類企業(yè)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，租賃需求占比明顯提升，預(yù)計新能源相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈將持續(xù)釋放增長動能。
全國主要城市甲級辦公樓市場租金仍處下行通道。一線城市租金環(huán)比降幅在2.5%至4.7%之間；1.5線與二線城市租金同樣承壓，環(huán)比降幅在1.9%至5.4%之間。企業(yè)對租金折扣高度敏感，業(yè)主調(diào)整租金的意愿增強(qiáng)，預(yù)計短期內(nèi)租金下行趨勢仍將持續(xù)。
物流地產(chǎn)市場
三季度，仲量聯(lián)行定期追蹤的主要物流地產(chǎn)市場新增供應(yīng)共錄得184萬平方米，同比下降43%，環(huán)比下降50%，供應(yīng)放緩，但總量仍處高位；凈吸納量共錄得186萬平方米，同比下降21%；受季節(jié)性因素驅(qū)動，環(huán)比增長50%，市場整體呈現(xiàn)弱復(fù)蘇態(tài)勢。
電商購物節(jié)等季節(jié)性因素影響下，部分城市如昆山、嘉興、南京、廊坊、成都、西安出現(xiàn)擴(kuò)倉和短租等租賃需求。在華南，跨境電商平臺的租賃需求保持穩(wěn)定增長；在重慶、天津等城市，制造業(yè)企業(yè)需求擴(kuò)張，成為季度亮點(diǎn)。
租金持續(xù)承壓。三季度，絕大部分城市平均租金錄得環(huán)比負(fù)增長，天津、太倉、嘉興等空置率較高的城市，租金環(huán)比跌幅4.7%至7.5%。在業(yè)主靈活的租賃策略的刺激下，近六成城市的空置率下跌，跌幅在0.8至7.7個百分點(diǎn)之間。
零售地產(chǎn)市場
三季度，仲量聯(lián)行追蹤的21個主要城市優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)新增供應(yīng)錄得226.1萬平方米，環(huán)比上漲34.3%；在“以舊換新”等一攬子利好消費(fèi)的政策刺激下，三季度21城市場平均空置率收至10.1%，環(huán)比回落0.1個百分點(diǎn)，市場仍在恢復(fù)和調(diào)整中。
在情緒價值成為影響消費(fèi)決策的關(guān)鍵因素的背景下，以演藝為代表的體驗型消費(fèi)表現(xiàn)向好。消費(fèi)需求的迭代迫使商家營造創(chuàng)新的消費(fèi)場景，在三季度，傳統(tǒng)商超積極謀求轉(zhuǎn)型和改造，以應(yīng)對市場挑戰(zhàn)。
居民消費(fèi)預(yù)算縮減導(dǎo)致下游零售地產(chǎn)開店需求動能不足，作為主力租戶的服飾、餐飲、珠寶等業(yè)態(tài)仍持續(xù)承壓，租金在震蕩中下行。三季度，中國21城市的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的首層平均租金環(huán)比下降1.0個百分點(diǎn)，跌幅環(huán)比擴(kuò)大。
住宅地產(chǎn)市場
三季度，全國住宅市場持續(xù)筑底調(diào)整。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降10.1%，其中住宅投資下降10.5%，房企開發(fā)投資意愿有待改善。在銷售端，三季度商品房銷售面積同比下降17.1%，住宅銷售面積下降19.2%。
仲量聯(lián)行追蹤的20個主要城市中，三季度新房成交總量環(huán)比下降19.1%，其中一線城市下降8.9%，二線城市下降22.4%。一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.5%，二線城市下降0.7%，環(huán)比降幅總體趨穩(wěn)。
全國土拍市場供需規(guī)模延續(xù)縮量態(tài)勢。為提升土拍市場活躍度，部分核心城市通過取消土拍地價上限、調(diào)整容積率計算規(guī)則等方式對土拍規(guī)則進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。國央企及地方國資仍是拿地企業(yè)主力。
來 源： 仲量聯(lián)行JLL
