“我有責(zé)任去幫助這些年輕人”這句話是雷軍給長租公寓YOU+代言時(shí)所說的話。
2014年，僅僅只用了5分鐘，雷軍就決定給YOU+進(jìn)行投資�？墒撬矝]能想到：五年后，長租公寓卻成了現(xiàn)在部分年輕人的生存噩夢。
2014年是一個(gè)風(fēng)口，正處于‘大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新’的環(huán)境下，資本市場盛行，各個(gè)行業(yè)都被瘋狂發(fā)展的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)思維所侵蝕，長租公寓也沒能逃過這場風(fēng)暴。以雷軍投資YOU+為代表，魔方、蘑菇、水滴、優(yōu)客逸家等品牌公寓，也都在此時(shí)粉末登場。
2015年、2016年、2017年，是長租公寓的三年春天。
2016年2月，住建部發(fā)文首次提出“購租并舉”，主張大力發(fā)展住房租賃市場，推動(dòng)住房租賃規(guī)�；�、專業(yè)化發(fā)展；2017年10月十九大報(bào)告中，過去“購租并舉”的說法已經(jīng)改成“租購并舉”，租賃行業(yè)迎來新一輪利好。長租公寓三年春天，成了各路資本追逐的“風(fēng)口”。
2017年底受到資本青睞的多家長租公寓拿到
了上億規(guī)模的融資，引發(fā)了這個(gè)細(xì)分領(lǐng)域的狂歡�；ヂ�(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)信奉流量就是一切，不是你死就是我活，市場只有第一名。長租公寓的江湖也是如此，為了市場份額和品牌占有率，在資本的加持下，長租公寓公司揮舞著支票本，叫囂著“不管別人出多少錢，我總比對方高300元”。
羊毛出在羊身上！所有的一切，最后都傳遞到承租者身上，都市的年輕人苦不堪言！品牌公寓依靠融資—高價(jià)包租—快速擴(kuò)張規(guī)模—再融資的瘋狂的擴(kuò)張方式。
行業(yè)完成了“0到1”的積累，也是遍地狼藉。
最近一段時(shí)間，長租公寓仿佛進(jìn)入了‘蠻荒時(shí)代’，各個(gè)城市頻繁暴雷。前不久一家成立時(shí)間僅8個(gè)月，有1000多套房源的長租公寓暴雷。公司各分公司人去樓空，旗下員工2個(gè)月的工資得不到發(fā)放；有租客交了1年2萬元的房租后，才住了2個(gè)月，就要露宿街頭；有房東托管出租了房產(chǎn)，但直到現(xiàn)在都沒有收到上個(gè)月的租金，也聯(lián)系不到公寓負(fù)責(zé)人。
有長租公寓企業(yè)一口氣成立40~50個(gè)品牌，分布在全國十幾個(gè)城市，員工加起來有近1萬人。先是不停做大規(guī)模，當(dāng)背后資金沒法支撐后，創(chuàng)始人就會(huì)提前幾個(gè)月退出公司架構(gòu)，做好套現(xiàn)準(zhǔn)備�！暗阶詈�，就通過上述操作，一把將韭菜割了�！�
特別是這次疫情過后，長租公寓玩家的現(xiàn)金流受到考驗(yàn)，租客面臨退租難，被趕出公寓；房東拿不到應(yīng)得的租金收入。長租公寓的“不幸”處境，又一次被搬到臺前。
租客所要面臨的不只是損失租金流落街頭的現(xiàn)狀，不少人更是背上了‘租金貸’這把枷鎖。長租公寓在國內(nèi)未出現(xiàn)之前，住房租賃企業(yè)最原始的獲利模式就是收房和出租之間的租金差。這種模式在國內(nèi)運(yùn)營多年，除了某些城市群租導(dǎo)致的一些安全隱患和租賃合同糾紛以外，基本很少聽說有人攜款潛逃的事情。
但近些年，租賃市場引入了一種完全新的以“租金貸”為核心的融資模式。租金貸的操作很簡單，平臺推出月付、季付、年付等支付方式，協(xié)議達(dá)成后，金融公司將全年房租先支付給公寓，公寓再以押一付三的方式分批交給房東，玩起了期限錯(cuò)配的游戲。
其實(shí)觀察這些長租公寓翻車的原因主要還是“高收低租”的經(jīng)營模式。這種“燒錢”的操作，目的很明確，就是快速擴(kuò)張，搶占市場。一些長租公寓不惜以明顯高于市場的價(jià)格向房東收房，再以明顯低于市場的價(jià)格向租客出租。
這種經(jīng)營模式還是證明沒辦法長久生存，現(xiàn)在新房和二手房市場格外火熱，手里如果有些閑錢，最好還是拿來投資房產(chǎn)。不管是剛需自住還是進(jìn)行投資，房產(chǎn)都是第一選擇。
公寓方面，一直是褒貶不一，不管是長租公寓還是自買公寓，在市場上我們總是能聽到很多聲音。喜歡公寓的認(rèn)為：總價(jià)低不限購不限貸；不喜歡公寓的認(rèn)為：沒有學(xué)區(qū)、不能落戶、一梯多戶、人員復(fù)雜。
購買公寓的目的無非就是為了：自住和投資。
其實(shí)買完公寓真的沒多少人會(huì)自己居住，很多人都是為了投資。投資的兩個(gè)主要來源就是：變現(xiàn)和租金回報(bào)率。
普通住宅的新房和二手市場格外火爆，但是反觀公寓的新房和二手公寓市場就格外冷淡。新房公寓庫存只多不少，市場根本沒辦法消化，更可況是二手公寓呢？有的公寓掛牌半年以上，都沒有成交記錄，賣都賣不出去又何談變現(xiàn)呢？
看到這好多人會(huì)問，商住公寓跟普通住宅到底有什么區(qū)別？
1土地性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)
商業(yè)類公寓一般為綜合性用地(商住)或商業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)只有40年-50年；普通商品住宅的土地是住宅用地，產(chǎn)權(quán)最高70年；年限本身并不是問題，關(guān)鍵在于住宅建設(shè)用地已經(jīng)有法律明文規(guī)定，使用權(quán)期間屆滿自動(dòng)續(xù)期；但商業(yè)用地到期如何，至今未有明確說明。
2購買成本
同等地段的商住公寓一般要比住宅便宜，但是從上車成本來看，首套住宅首付普遍在30%左右，貸款年限可達(dá)30年，可以商貸，也可以公積金貸款；而商業(yè)公寓首付至少需要50%，只能商貸，貸款年限只有10年，有的城市還要求必須全款。就算公寓單價(jià)比住宅便宜一半，貸款比例和年限也幾乎拉平了成本。
3配套
絕大多數(shù)城市的商業(yè)公寓都不能落戶，不帶學(xué)區(qū)，也就是說，相比于住宅，公寓只有居住屬性，而不具備其他附加功能。對于大多數(shù)人來說，居住的剛需可以通過租房解決，只有教育的剛需才必須通過買房解決。因此，如果想真正享受到一個(gè)城市的市政資源、教育資源，一定要買住宅。
另外再說到貸款方面，普通住宅最高可以貸7成，而公寓最高只能貸6成。另外多個(gè)城市也取消了對商住公寓的抵押貸款，對比下來，該買普通住宅還是商住公寓，你心里一定有了最明智的答案。
公寓對于沒有名額又有閑錢的人來說，是可以用做投資的，更像是一種大額投資產(chǎn)品。其實(shí)普通住宅的首付并沒有你想象的那么高，只是你理想的房子首付很高而已。很多二手上車盤，都是一個(gè)很不錯(cuò)的選擇。
來 源： 滬中樓市微觀
編 輯：liuy
